La garanzia per i vizi della cosa venduta e l’autonoma obbligazione di facere volta alla eliminazione degli stessi. Atto di citazione

Traccia

In data 02.06.2008, con atto di compravendita a rogito del Notaio Mevio, Tizio cede a Caio l’appartamento di sua proprietà, adibito a civile abitazione, sito in Delta, Via Dei Mille n. 87, per un importo complessivo pari a euro 120.000,00.

Tuttavia, decorsi sei mesi dalla consegna dell’immobile, l’acquirente si accorge che, benché il certificato di abitabilità dell’intero edificio sia stato rilasciato correttamente, esso manchi relativamente al vano adibito a camera da letto.

Constatato il vizio, Caio informa prontamente Tizio il quale, previa accettazione della controparte, si impegna personalmente ad eliminare l’inconveniente incaricando un architetto di sua fiducia affinché si occupi del problema.

Nonostante ciò, trascorsi tre anni dall’assunzione dell’impegno suddetto, senza peraltro che lo stesso venga adempiuto, Caio invia una lettera raccomandata a Tizio mediante la quale lo invita a provvedere repentinamente all’eliminazione del vizio.

Il venditore, dal canto suo, oppone un netto rifiuto sostenendo che, essendo decorsi tre anni dalla consegna dell’immobile, le azioni che la legge riconosce al compratore, in presenza di vizi della cosa venduta, debbano ritenersi prescritte ai sensi dell’art. 1495 c.c.

Caio, dunque, si rivolge ad un legale affinché verifichi se sussistano i presupposti per agire in giudizio contro il venditore.

Il candidato, assunte le vesti del legale dell’acquirente, rediga l’atto giudiziario più idoneo alla tutela delle sue ragioni.

 

 

Giurisprudenza

 

• Cassazione civile, sez. II, 06 giugno 2017, n. 14005. In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, di cui all'art. 1490 c.c., qualora il venditore si impegni ad eliminare i vizi e l'impegno sia accettato dal compratore, sorge un'autonoma obbligazione di "facere", che, ove non estingua per novazione la garanzia originaria, a questa si affianca, rimanendo ad essa esterna e, quindi, non alterandone la disciplina. Ne consegue che, in tale ipotesi, anche considerato il divieto dei patti modificativi della prescrizione, sancito dall'art. 2936 c.c., l'originario diritto del compratore alla riduzione del prezzo ed alla risoluzione del contratto resta soggetto alla prescrizione annuale, di cui all'art. 1495 c.c., mentre l'ulteriore suo diritto all'eliminazione dei vizi ricade nella prescrizione ordinaria decennale.
• Cassazione civile, sez. II, 27 novembre 2017, n. 28232. La nascita di un'obbligazione svincolata dai termini di prescrizione e decadenza previsti in tema di garanzie per vizi (artt. 1495, 1512 e 1669 c.c.) può ritenersi avvenuta non solo ove vi sia stato il riconoscimento dei vizi, ma anche e soprattutto ove, da tale riconoscimento, sia scaturito l'impegno o l'obbligo di provvedere alla loro eliminazione, dato che, diversamente, il riconoscimento avrebbe solo effetto ai fini dell'interruzione della prescrizione che, per giurisprudenza costante, costituisce eccezione in senso lato. Inoltre, la formazione della cosa giudicata su un capo della sentenza per mancata impugnazione può verificarsi solo con riferimento a quei capi dotati di autonomia ed indipendenza.
• Cassazione civile, sez. II, 31 maggio 2016, n. 11232. L'impegno del debitore di eliminare i vizi di per sé non dà vita ad una nuova obbligazione ma consente al compratore di non soggiacere ai termini di decadenza ed alle condizioni di cui all'art. 1495 c.c.; ne consegue che ove il compratore, anzichè chiedere la risoluzione o la riduzione del prezzo, agisca per l'esatto adempimento, assunto spontaneamente dal venditore, ugualmente non si determina un effetto novativo e la prescrizione, venuta meno la regola eccezionale dell'art. 1495 c.c., decorre secondo l'ordinario termine decennale di cui all'art. 2946 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, 19 dicembre 2013, n. 28419. In tema di compravendita, vizi redibitori e mancanza di qualità si distinguono dall'ipotesi della consegna di "aliud pro alio", che dà luogo a un'ordinaria azione di risoluzione contrattuale svincolata dai termini e dalle condizioni di cui all'articolo 1495 c.c., la quale ricorre quando la diversità tra la cosa e quella consegnata incide sulla natura e, quindi, sull'individualità, consistenza e destinazione di quest'ultima sì da potersi ritenere che essa appartenga a un genere del tutto diverso da quello posto a base della decisione dell'acquirente di effettuare l'acquisto, o che presenti difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti, facendola degradare in una sottospecie del tutto diversa da quella dedotta in contratto.

Svolgimento

 

TRIBUNALE DI ….

ATTO DI CITAZIONE

Nell’interesse di Caio, nato a …., il …., residente in …., Via …., n. …., C.F. …., rappresentato e difeso, giusta procura speciale in calce al presente atto, dall'Avv. …., C.F. …., fax …., pec …., ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in …., Via …., n. ….,

ATTORE

CONTRO

Tizio, nato a …., il …., residente in …., Via …., n. …., C.F. ….

CONVENUTO

PREMESSO CHE

-        Con atto pubblico a rogito Notaio Dott. Mevio, stipulato in data 02 giugno 2008, registrato in data …., Tizio alienava a Caio la proprietà dell’immobile ad uso abitativo sito in Delta, Via Dei Mille, n. 87, censito al Catasto Fabbricati al Foglio …., mappale …., sub …. (doc. 1).

-        Contestualmente, l’odierno attore corrispondeva al venditore l’importo pari ad euro 120.000,00 a titolo di corrispettivo per l’acquisto del predetto immobile (doc. 2).

-        Decorsi sei mesi dalla stipula dell’atto, Tizio si avvedeva del fatto che il certificato di agibilità, a suo tempo correttamente rilasciato per l’intero edificio, non recasse l’indicazione del vano adibito a camera da letto il quale, pertanto, risultava privo del predetto attestato.

-        Pertanto, in data …., egli provvedeva immediatamente a contestare il predetto vizio al venditore, il quale, previa accettazione da parte dello stesso Caio, si impegnava personalmente a risolvere il problema, delegando all’uopo un tecnico di sua fiducia (doc. 3).

-        Nonostante ciò, pur essendo trascorsi ulteriori tre anni, Tizio risultava inadempiente rispetto all’obbligo assunto e, conseguentemente, Caio invitava formalmente il predetto, mediante lettera raccomandata a/r in data …., a provvedere alla eliminazione del vizio in questione (doc. 4).

-        Egli, viceversa, opponeva un netto rifiuto, sul presupposto che l’azione a garanzia dei vizi della cosa venduta fosse oramai prescritta, essendo decorso il termine annuale previsto dall’art. 1495 c.c.

-        In data …., il sottoscritto difensore inoltrava all’odierno convenuto apposito invito a stipulare la convenzione di negoziazione, il quale rimaneva privo di alcun riscontro (doc. 5).

-        La pretesa di Caio è fondata ed egli ha, pertanto, interesse ad adire l’autorità giudiziaria per i seguenti motivi di

DIRITTO

Preliminarmente, pare opportuno sottolineare la evidente idoneità della irregolarità lamentata da Caio ad integrare un vero e proprio vizio del bene compravenduto, tale da diminuirne, in maniera apprezzabile, il valore di mercato. Il documento in questione, infatti, come noto, costituisce elemento indispensabile ai fini della regolarità urbanistica dell’immobile e, conseguentemente, della fruibilità e commerciabilità del medesimo. Ai sensi dell’art. 1492 c.c., pertanto, l’acquirente ben avrebbe potuto chiedere ed ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, tenuto conto altresì del fatto che la denuncia al venditore in ordine al vizio in questione sia stata tempestivamente effettuata decorsi sei mesi dall’acquisto.

Quest’ultimo, invece, in data …. si è formalmente impegnato, con il consenso del medesimo acquirente, ad attivarsi personalmente al fine di eliminare il vizio in questione.  

Ebbene, Tizio, mediante la predetta scrittura privata, ha senza alcun dubbio assunto l’obbligo di attivarsi al fine di ottenere, mediante l’incarico ad un tecnico di sua fiducia, il rilascio della certificazione di agibilità anche per il vano adibito a camera da letto. Tale impegno, accettato altresì dall’acquirente, sebbene non possa dirsi tale da estinguere per novazione la garanzia per i vizi di cui all’art. 1490 c.c., è senza alcun dubbio idoneo ad affiancarsi alla stessa, concretizzando una autonoma obbligazione di fare.

Al riguardo, pertanto, è del tutto evidente che, in relazione a quest’ultima obbligazione, non trovando applicazione la disciplina specificamente prevista per l’ipotesi della garanzia per i vizi, tra cui, specificamente, l’art. 1495 c.c., il diritto vantato da Caio non possa in alcun modo ritenersi prescritto.

Lo stesso, infatti, deve ritenersi assoggettato unicamente alla disciplina generale prevista dall’art. 2946 c.c., relativamente alla prescrizione ordinaria, stabilita in dieci anni.

Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione ha, infatti, di recente confermato che “In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, di cui all'art. 1490 c.c., qualora il venditore si impegni ad eliminare i vizi e l'impegno sia accettato dal compratore, sorge un'autonoma obbligazione di "facere", che, ove non estingua per novazione la garanzia originaria, a questa si affianca, rimanendo ad essa esterna e, quindi, non alterandone la disciplina. Ne consegue che, in tale ipotesi, anche considerato il divieto dei patti modificativi della prescrizione, sancito dall'art. 2936 c.c., l'originario diritto del compratore alla riduzione del prezzo ed alla risoluzione del contratto resta soggetto alla prescrizione annuale, di cui all'art. 1495 c.c., mentre l'ulteriore suo diritto all'eliminazione dei vizi ricade nella prescrizione ordinaria decennale.” (Cass. civ., sez. II, 06 giugno 2017, n.14005).

È, quindi, del tutto evidente che l’odierno attore possa agire nei confronti del venditore, al fine di far accertare l’inadempimento di quest’ultimo alla predetta obbligazione di facere, e di ottenere conseguentemente la condanna del medesimo a porre in essere la predetta condotta.

Tutto ciò premesso, Caio, come sopra rappresentato e difeso,

CITA

Tizio, nato a …., il …., residente in …., Via …., n. …., C.F. …., a comparire nanti l’intestato Tribunale, giudice designando, all’udienza del …., ovvero a quella successiva che verrà fissata d’ufficio ed a costituirsi nel termine di venti giorni prima della suddetta udienza, ai sensi e nelle forme di cui all’art. 166 c.p.c., con l’avvertimento che costituendosi oltre il suddetto termine incorrerà nelle decadenze di cui agli att. 38 e 167 c.p.c. e che, in caso di mancata costituzione, si procederà in sua contumacia, per ivi sentir accogliere le seguenti

CONCLUSIONI

Voglia, l’Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,

• In via principale e nel merito, accertato e dichiarato l’inadempimento di Tizio all’obbligo di eliminare i vizi della cosa venduta, condannarlo a porre in essere tutte le attività necessarie al fine di ottenere il certificato di agibilità relativamente al vano adibito a camera da letto, facente parte dell’immobile ad uso abitativo sito in Delta, Via Dei Mille, n. 87, censito al Catasto Fabbricati al Foglio …., mappale …., sub ….;
• In ogni caso, con vittoria di spese, competenze e onorari.

Si offrono in comunicazione mediante deposito in cancelleria i seguenti documenti:

1. atto di compravendita a rogito Notaio Dott. Mevio, in data ….;

2. copia assegno bancario n. ….;

3. scrittura privata in data ….;

4. raccomandata a/r in data ….;

5. invito a stipulare la convenzione di negoziazione in data ….

In via istruttoria si deduce interrogatorio formale del convenuto e prova per testi su tutti i capi dell’espositiva in fatto che, preceduti dalle parole “è vero che”, si intendono integralmente trascritti.

Si indicano quali testimoni i Sigg.ri …., ….

Con riserva di ogni ulteriore deduzione, produzione ed istanza nei termini di legge.

Ai fini del contributo unificato si dichiara che il valore della causa è pari ad euro ….

…., lì ….

                                                                                         Avv. …. (firma)

 

PROCURA SPECIALE

Il sottoscritto Caio, nato a …., il …., residente in …., via …., n. …., C.F. …., delega l’Avv. …., C.F. …., a sottoscrivere il presente atto, conferendogli il potere di rappresentarlo e difenderlo, in ogni fase e grado del presente procedimento, anche d’appello, come nel procedimento di esecuzione ed eventuali opposizioni e di rinnovare precetti. Conferisce altresì ogni facoltà di legge quale, a titolo esemplificativo e non esaustivo, il potere di rinunciare agli atti del giudizio ed accettare la rinuncia, chiamare terzi in causa, proporre impugnazioni, transigere, conciliare, incassare somme dalla controparte, dal debitore, da terzi e dal soccombente, trattenere gli onorari, diritti e spese su dette somme, rilasciare quietanze a saldo, eleggere domicili, nonché di nominare, sostituire a sé, revocare altri procuratori. Dichiara di aver per rato e valido fin d’ora l’operato del costituito procuratore senza necessità di ulteriori ratifiche e sotto gli obblighi di Legge.

Dichiara di essere stato informato, ai sensi dell’art. 4, co. 3, D. Lgs. n. 28/2010, della possibilità di ricorrere al procedimento di mediazione ivi previsto e dei benefici fiscali di cui agli artt. 17 e 20 del medesimo decreto, nonché dei casi in cui l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Dichiara di essere stato informato, ai sensi dell’art. 2, co. 7, D. L. n. 132/2014, della possibilità di ricorrere alla convenzione di negoziazione assistita da uno o più avvocati disciplinata dagli artt. 2 e ss. del suddetto decreto legge. Dichiara di essere stato reso edotto circa il grado di complessità dell’incarico che con la presente conferisce, nonché di avere ricevuto tutte le informazioni utili circa gli oneri ipotizzabili dal momento del conferimento sino alla conclusione dell’incarico.

Dichiara, ai sensi e per gli effetti di cui al D. Lgs. n. 196/2003 e del Regolamento europeo 679/2016 – GDPR, di essere stato informato che i dati personali, anche sensibili, verranno utilizzati per le finalità inerenti al presente mandato, autorizzando sin d’ora il rispettivo trattamento. La presente procura alle liti è da intendersi apposta, comunque, in calce all’atto, anche ai sensi dell’art. 18, comma 5, D.M. Giustizia n. 44/2011, come sostituito dal D.M. Giustizia n. 48/2013.

Elegge domicilio in …., Via …., n. ….

…., lì ….

…. (Firma)

É autentica

Avv. …. (Firma)