Comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale. Risoluzione per impossibilità sopravvenuta del contratto preliminare di compravendita.

Traccia

Sempronia e Caio, genitori di Tizio, in data 17.9.2003 stipulano con i coniugi Mevio e Tizia un contratto preliminare di acquisto di un immobile, da adibire a civile abitazione, al prezzo di euro 100.000,00, di cui euro 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.

Nel preliminare le parti si impegnano a stipulare il contratto di vendita definitivo in data 01.01.2004.

Tuttavia, il 15.12.2003, a seguito di incidente stradale, Caio, all’epoca unica fonte di reddito, viene a mancare.

Pertanto, Sempronia, non svolgendo alcuna attività lavorativa che le garantisca di corrispondere ai promittenti venditori quanto originariamente pattuito, fa notificare a Mevio e Tizia un atto di citazione al fine di ottenere la risoluzione del contratto preliminare per impossibilità sopravvenuta della prestazione, con conseguente condanna alla restituzione della caparra confirmatoria.

Mevio e Tizia, dunque, si rivolgono ad un legale al fine di verificare se la pretesa di Sempronia sia fondata o se, di converso, possano, a loro volta, richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e la condanna della promissaria acquirente al risarcimento dei danni subiti in misura corrispondente all’importo della caparra.

Il candidato, assunte le vesti dei promittenti venditori, rediga l’atto giudiziario più idoneo a tutelare le loro ragioni.

         

Giurisprudenza

• Cassazione civile, sez. II, 05 febbraio 2018, n. 2747. In caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'articolo 1385 del c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici, del contratto e dell'inadempimento stesso; ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli articoli 1453 e 1455 del c.c. e il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'articolo 1223 del c.c.
• Cassazione civile, sez. II, 11 giugno 2014, n. 13224. La risoluzione per impossibilità sopravvenuta è ipotizzabile anche per il contratto preliminare con riferimento all'unica prestazione cui le parti risultano obbligate, e cioè la prestazione della futura attività necessaria per la formazione del contratto definitivo; tuttavia di norma, la morte di una delle parti non da luogo alla risoluzione per impossibilità sopravvenuta del contratto preliminare, in quanto, come nella specie, nella posizione del defunto subentra l'erede, salve le poche eccezioni, legislativamente determinate, di posizioni giuridiche intrasmissibili mortis causa.
• Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2014, n. 17401. La caparra confirmatoria, sebbene più congeniale al contratto preliminare, non è incompatibile col contratto definitivo, quando l'esecuzione di una prestazione (nella specie, saldo del prezzo) sia differita ad un momento successivo alla conclusione del contratto medesimo, in tal caso la pattuizione della caparra essendo irrilevante, quindi, per affermare la natura preliminare, anziché definitiva, del contratto.

 

Svolgimento

TRIBUNALE DI ….

COMPARSA DI COSTITUZIONE E RISPOSTA CON DOMANDA RICONVENZIONALE

nell’interesse di Mevio, nato a …., il …., residente in …., Via …., n. …., C.F. …. e Tizia, nata a …., il …., residente in …., Via …., n. …., C.F. …., entrambi rappresentati e difesi, giusta procura speciale in calce al presente atto, dall'Avv. …., C.F. …., fax …., pec …., ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in …., Via …., n. ….,

CONVENUTI

contro

Sempronia, nata a …., il …., residente in …., Via …., n. …., C.F. …., rappresentata e difesa come in atti, dall’Avv. …. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in …., Via …., n. ….

ATTRICE

PREMESSO CHE

Con atto di citazione in data …., notificato in data …. (doc. 1), Sempronia conveniva in giudizio Mevio e Tizia, nanti l’intestato Tribunale di …., al fine di ottenere la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data …., per impossibilità sopravvenuta della prestazione e, conseguentemente, per sentirli condannare alla restituzione della caparra confirmatoria ai medesimi corrisposta in occasione della sottoscrizione della predetta scrittura privata.

Con il presente atto si costituiscono in giudizio i convenuti, come sopra rappresentati e difesi, i quali contestano integralmente la pretesa vantata da parte attrice, in quanto infondata in fatto ed in diritto.

FATTO

Con contratto preliminare in data 17 settembre 2003, l’odierna attrice ed il di lei coniuge, Caio, si impegnavano ad acquistare, entro il giorno 01 gennaio 2004, l’immobile da adibire a civile abitazione, sito in …., nella Via …., n. …., distinto al Catasto Fabbricati al Foglio …., mappale …., sub. …., di proprietà degli odierni convenuti, al prezzo di euro 100.000,00 (doc. 2).

Contestualmente, gli stessi corrispondevano a questi ultimi la somma pari ad euro 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.

In data 15 dicembre 2003, malauguratamente, Caio decedeva a causa delle gravissime ferite riportate a seguito di un sinistro stradale, lasciando la coniuge e l’unico figlio, Tizio.

Sempronia, priva di attività lavorativa e di alcun reddito ulteriore, trovatasi nell’impossibilità di addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita, chiedeva la risoluzione del contratto preliminare per impossibilità sopravvenuta della prestazione e la restituzione della caparra confirmatoria corrisposta ai promittenti venditori.

La pretesa vantata dall'attrice è del tutto infondata e deve essere rigettata per i seguenti motivi di

DIRITTO

Il sopravvenuto decesso di Caio, promissario acquirente, non concretizza certamente una ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione oggetto del contratto preliminare di compravendita, a suo tempo dal medesimo stipulato, unitamente alla odierna attrice.

Al riguardo, giova preliminarmente precisare che, benché possa astrattamente ritenersi applicabile l’istituto di cui all’art. 1463 c.c. anche alla predetta tipologia contrattuale, laddove sia venuta meno la concreta possibilità per le parti di adempiere all’obbligo di addivenire alla stipula del definitivo, la stessa non può ritenersi ipotizzabile nella fattispecie che ci occupa. Sotto questo profilo, infatti, la giurisprudenza di legittimità, ha pacificamente ammesso che l’unica obbligazione scaturente dal contratto preliminare – ovvero quella consistente nella stipula del definitivo – possa divenire, in seguito, impossibile, legittimando così la richiesta, da parte del promissario acquirente, della restituzione della caparra confirmatoria corrisposta al promittente venditore.

Tale ipotesi non può, invero, dirsi sussistente laddove sopravvenga il decesso di una delle parti obbligate; la posizione giuridica ricoperta da queste ultime, infatti, è trasmissibile agli eredi e, pertanto, il venire meno di una di esse non determina l’impossibilità della prestazione, ben potendo la stessa essere adempiuta dal successore.

La Suprema Corte di Cassazione ha, infatti, recentemente chiarito che “la risoluzione per impossibilità sopravvenuta è ipotizzabile anche per il contratto preliminare con riferimento all'unica prestazione cui le parti risultano obbligate, e cioè la prestazione della futura attività necessaria per la formazione del contratto definitivo; tuttavia di norma, la morte di una delle parti non da luogo alla risoluzione per impossibilità sopravvenuta del contratto preliminare, in quanto, come nella specie, nella posizione del defunto subentra l'erede, salve le poche eccezioni, legislativamente determinate, di posizioni giuridiche intrasmissibili mortis causa” (Cass. civ., sez. II, 11 giugno 2014, n. 13224).

Pertanto, nella fattispecie non può ritenersi sopravvenuta alcuna ipotesi di impossibilità della prestazione, ai sensi dell’art. 1463 c.c., dovendosi ritenere Tizio, discendente di Caio, tenuto, in qualità di erede, a subentrare nella posizione giuridica del de cuius; la domanda di parte attrice dovrà, pertanto, essere integralmente rigettata.

Invero, in via riconvenzionale, Sempronia dovrà essere condannata al risarcimento dei danni subiti dagli odierni convenuti, promittenti venditori, in ragione dell’inadempimento della prima in relazione all’obbligo di stipulare il contratto definitivo di compravendita. Mevio e Tizia hanno, infatti, interesse ad ottenere la risoluzione del contratto preliminare, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1453 c.c., stante la gravità del predetto inadempimento.

A tale ultimo riguardo, occorre sottolineare l’interesse primario dei promittenti venditori all’adempimento dell’obbligazione rimasta, invece, inadempiuta; quest’ultima, infatti, costituisce la finalità specificamente perseguita dagli odierni convenuti, i quali intendevano alienare l’immobile, ottenendo il relativo prezzo.

Peraltro, del tutto evidente è altresì il gravissimo pregiudizio patito da Mevio e Tizia quale conseguenza del predetto inadempimento; gli stessi, infatti, stanti gli accordi sanciti con il preliminare in questione, hanno dovuto rinunciare ad offrire l’immobile ad altri potenziali acquirenti, interessati ad acquisire il medesimo. Gli stessi, pertanto, da un lato, non avendo stipulato il definitivo con Sempronia, non hanno potuto incassare il corrispettivo della vendita da parte di quest’ultima e, dall’altro, non hanno potuto rimettere il medesimo sul mercato al fine di concludere un diverso accordo, rimanendo vincolati a quanto precedentemente pattuito con Sempronia e Caio.

L’attrice, pertanto, in via riconvenzionale, dovrà essere condannata al risarcimento dei danni patiti dagli odierni convenuti in ragione dell’inadempimento all’obbligo di stipulare il contratto definitivo di compravendita, in misura corrispondente all’importo, pari ad euro 15.000,00 ai medesimi precedentemente corrisposto a titolo di caparra confirmatoria i quali, pertanto, dovranno essere dagli stessi legittimamente ritenuti.

Tutto ciò premesso, Mevio e Tizia, come sopra rappresentati e difesi, formulano le seguenti

CONCLUSIONI

Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,

• In via principale e nel merito, rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto;
• In via riconvenzionale, accertato l’inadempimento di Sempronia, dichiarare risolto il contratto preliminare stipulato in data 17 settembre 2003 e, per l’effetto, condannare l’attrice al risarcimento dei danni subiti da Mevio e Tizia in misura corrispondente all’importo della caparra già versata;
• In ogni caso con vittoria di spese, competenze e onorari.

Si offrono in comunicazione mediante deposito in cancelleria i seguenti documenti:

1. atto di citazione notificato in data ….;

2. contratto preliminare stipulato in data ….

In via istruttoria si deduce interrogatorio formale dell’attrice e prova per testi su tutti i capi dell’espositiva in fatto che, preceduti dalle parole “è vero che”, si intendono integralmente trascritti.

Si indicano quali testimoni i Sigg.ri …., ….

Con riserva di ogni ulteriore deduzione, produzione ed istanza nei termini di legge.

Ai fini del contributo unificato, si dichiara che il valore del presente procedimento rimane invariato.

…., lì ….

                                                                                         Avv. …. (firma)

 

PROCURA SPECIALE

I sottoscritti Mevio, nato a …., il …., residente in …., via …., n. …., C.F. …. e Tizia, nata a …., il …., residente in …., via …., n. …., C.F. ….  delegano l’Avv. …., C.F. …., a sottoscrivere il presente atto, conferendogli il potere di rappresentarli e difenderli, in ogni fase e grado del presente procedimento, anche d’appello, come nel procedimento di esecuzione ed eventuali opposizioni e di rinnovare precetti. Conferiscono altresì ogni facoltà di legge quale, a titolo esemplificativo e non esaustivo, il potere di rinunciare agli atti del giudizio ed accettare la rinuncia, chiamare terzi in causa, proporre impugnazioni, transigere, conciliare, incassare somme dalla controparte, dal debitore, da terzi e dal soccombente, trattenere gli onorari, diritti e spese su dette somme, rilasciare quietanze a saldo, eleggere domicili, nonché di nominare, sostituire a sé, revocare altri procuratori. Dichiara di aver per rato e valido fin d’ora l’operato del costituito procuratore senza necessità di ulteriori ratifiche e sotto gli obblighi di Legge.

Dichiarano di essere stato informato, ai sensi dell’art. 4, co. 3, D. Lgs. n. 28/2010, della possibilità di ricorrere al procedimento di mediazione ivi previsto e dei benefici fiscali di cui agli artt. 17 e 20 del medesimo decreto, nonché dei casi in cui l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Dichiarano di essere stato informato, ai sensi dell’art. 2, co. 7, D.L. n. 132/2014, della possibilità di ricorrere alla convenzione di negoziazione assistita da uno o più avvocati disciplinata dagli artt. 2 e ss. del suddetto decreto legge. Dichiarano di essere stati resi edotti circa il grado di complessità dell’incarico che con la presente conferiscono, nonché di avere ricevuto tutte le informazioni utili circa gli oneri ipotizzabili dal momento del conferimento sino alla conclusione dell’incarico.

Dichiarano, ai sensi e per gli effetti di cui al D. Lgs. n. 196/2003 in materia di privacy e del Regolamento europeo 679/2016 – GDPR, di essere stati informati che i dati personali, anche sensibili, verranno utilizzati per le finalità inerenti al presente mandato, autorizzando sin d’ora il rispettivo trattamento. La presente procura alle liti è da intendersi apposta, comunque, in calce all’atto, anche ai sensi dell’art. 18, co. 5, D.M. Giustizia n. 44/2011, come sostituito dal D.M. Giustizia n. 48/2013..

Eleggono domicilio in …., Via …., n. ….

…., lì ….

…. (Firma)

…. (Firma)

Sono autentiche

Avv. …. (Firma)